Akár több millió forint is múlhat azon, hogyan választunk lakáshitelt. Nem feltétlenül a hirdetett kamat a végső ajánlat, és a megtakarítás sem ér véget a szerződés aláírásával. Deák Dorka, a GV Hitelközpont hitelszakértője Mlinárik Márton műsorában konkrét, 30 millió forintos példán mutatta be, hogyan csökkenthető a banknak visszafizetett összeg akkor is, ha az ügyfél nem jogosult támogatott hitelre.
A beszélgetés idején Deák Dorka nagyjából 6 százalék körüli piaci lakáshitelkamatokról számolt be. Hangsúlyozta, hogy az egyes ajánlatok között érdemi eltérés lehet: egyes ügyletekben 6,5 százalék körüli, más esetekben 6 százalék alatti kamat is elérhető volt.
A kamatok további alakulását nem tartotta kiszámíthatónak. A nemzetközi kötvényhozamok, a finanszírozási környezet és a bankok óvatossága egyaránt befolyásolhatja az ajánlatokat. A beszélgetés egyik fontos megállapítása, hogy a hirdetményi kamatok nem csökkentek olyan látványosan, mint amilyen kedvezményeket egyes ügyfelek egyedi ajánlatként megkaphattak.
"A bankok is nagyon óvatosak, tehát ez sokat elárul, hogy a hirdetményi kamatokban nem történt jelentős csökkenés."
Ezért nem elegendő kizárólag a bankok nyilvános kamattáblázatát összehasonlítani. A megfelelő ügyfél- és hitelparaméterek mellett egyedi kamatkedvezmény is kérhető.
A teljes hiteldíjmutató (THM) több hitelköltséget foglal magában, de nem tartalmaz minden olyan kiadást, amellyel az ügyfél a folyamat során találkozhat. Deák Dorka ezért azt javasolja, hogy a banki ajánlatok értékelésekor külön vizsgáljuk a kamatot és a kezdeti költségeket.
"Inkább javaslom a kamatot figyelni, vagy elsősorban azzal kapcsolatban meghozni a döntést."
Az interjúban elhangzó szempont szerint hosszú távon a kamat meghatározó, míg az induló költségeket tételesen kell mellé helyezni. Ez nem jelenti azt, hogy a THM felesleges: az ajánlatok összehasonlításánál mindkét mutatót, valamint a THM-en kívüli kiadásokat is érdemes áttekinteni.
A beszélgetés központi eleme egy konkrét számítás. A példában az ügyfél 30 millió forint hitelt vesz fel 20 évre. Deák Dorka három kamatszintet és azok pénzügyi következményeit mutatta be.
| Ajánlat | Kamat | Havi törlesztő | Teljes visszafizetés |
|---|---|---|---|
| Banki hirdetményi ajánlat | 6,69% | 227 040 Ft | kb. 54,5 millió Ft |
| Ügyfél által kialkudott ajánlat | 6,19% | 218 231 Ft | 52 375 000 Ft |
| Hitelközvetítőn keresztüli egyedi ajánlat | 5,9% | 213 202 Ft | kb. 51,2 millió Ft |
A példában a fióki egyeztetéssel elért fél százalékpontos kedvezmény önmagában körülbelül 2 millió forint megtakarítást jelent a teljes futamidő alatt. A közvetítőn keresztül elérhető 5,9 százalékos ajánlat ehhez képest további, több mint egymillió forinttal csökkentheti a teljes visszafizetést.
"Amit mi egyedi kamatban központilag tudunk megkérni az ügyfélnek, azzal milliókat nyerhet."
Deák Dorka kiemelte: az ilyen egyedi kamatkéréshez sok esetben a bank stratégiai partnerének közreműködése szükséges. A kedvezmény nem automatikus, az ügyfél jövedelme és az ügylet egyéb paraméterei is számítanak.
Az egyedi banki megállapodás a hitelkamaton túl más előnyöket is tartalmazhat. A szakértő példaként említette a kedvezményes vagy díjmentes előtörlesztés lehetőségét: egyes konstrukciókban meghatározott idő elteltével vagy meghatározott alkalmakra elengedhető az előtörlesztési díj.
Ez különösen akkor lehet értékes, ha az ügyfél később nagyobb összeghez jut, és csökkentené a tartozását. Az előtörlesztési feltételeket ezért már a hitel kiválasztásakor érdemes beépíteni a finanszírozási tervbe.
A beszélgetésben Deák Dorka egy speciális banki konstrukciót is ismertetett. A bemutatott példában az ügyfél havonta 250 ezer forintot érkeztet a számlájára, és a számlahasználat mellett havi 10 ezer forintot megtakarít. A szakértő számítása szerint ezzel a megoldással a korábbi 5,9 százalékos hitelajánlathoz képest további körülbelül 1,3 millió forint megtakarítás érhető el, a teljes visszafizetés pedig 49,77 millió forintra csökkenthető.
A konstrukció pontos banki feltételeit az interjú nem részletezi teljes körűen, ezért ez a számítás szemléltető példa, nem általánosan elérhető ajánlat.
Mi történik, ha a hitel felvétele után kedvezőbb ajánlatok jelennek meg? A hitelkiváltás lehetővé teheti a meglévő tartozás újraszervezését, de Deák Dorka szerint nincs mindenkire érvényes küszöbérték.
A döntés függ attól is, hogy az ügyfél a havi törlesztést csökkentené, rövidítené a futamidőt, vagy időközben megváltozott a jövedelmi és családi helyzete. A szakértő iránymutatásként legalább egy százalékpontos kamatcsökkenést említett, de hangsúlyozta az egyedi mérlegelést.
A GV Hitelközpont hitelfigyelő szolgáltatásáról is beszélt: korábbi ügyfeleik hiteleit figyelemmel kísérik, és jelzik, ha indokoltnak látnak egy kedvezőbb átalakítást. A műsorvezető saját élethelyzetéből hozott példát arra, hogy több meglévő kötelezettség adósságrendező hitellel is összevonható lehet.
Az interjú következő részében a szakértő a bankhitel mellé illeszthető pénzügyi megoldásokat mutatta be.
A 30 millió forintos, 20 éves példában egy havi 30 ezer forintos lakástakarék-megtakarítással számolt. Az ismertetett konstrukcióban a teljes visszafizetés 46 774 000 forintra csökkenhetett, és a tizedik évtől az előtörlesztés hatására a havi törlesztőrészlet mintegy 60 ezer forinttal mérséklődhetett.
Az egészségpénztárat további megtakarítási lehetőségként említette: a bemutatott számítás szerint ez évi 86 538 forint, húsz év alatt összesen körülbelül 1,73 millió forint előnyt jelenthet.
A különböző kedvezmények és megtakarítási termékek feltételei eltérnek, ezért a tényleges eredmény mindig a választott konstrukciótól és az ügyfél jogosultságától függ.
Deák Dorka a számításokat összegezve azt mondta: az általa bemutatott, egymásra épülő finanszírozási megoldásokkal 7 715 000 forinttal kedvezőbb teljes visszafizetést lehetett elérni ahhoz képest, mintha az ügyfél egyszerűen elfogadta volna saját bankja hirdetményi ajánlatát. Ebbe az összesítésbe az egészségpénztári megtakarítást külön kezelte.
"Konkrétan 7.715.000 forinttal tudtunk neki a végére kedvezőbb teljes visszafizetési megoldást adni."
Fontos: ez az interjúban ismertetett modell eredménye, nem garantált megtakarítás. Az összehasonlításnál a kapcsolódó megtakarítási befizetéseket, díjakat, adóelőnyöket és az időközben változó feltételeket is figyelembe kell venni.
Elsőre egyértelműnek tűnhet: ha van szabad pénzünk, érdemes minél előbb visszafizetni belőle a hitelt. Deák Dorka ennél óvatosabb megközelítést javasol.
"Az a pénz, ami nálunk van, az mindig nagyon nagy érték."
A szakértő szerint az előtörlesztés előtt meg kell vizsgálni, hogy marad-e elegendő biztonsági tartalék, és várható-e olyan kiadás vagy befektetési lehetőség, amelyhez szükség lehet a pénzre. Ha minden szabad összeget a hitel visszafizetésére fordítunk, egy későbbi váratlan kiadásnál újabb hitelre szorulhatunk.
Az interjúban az állampapírok korábbi, kiugró hozamait hozta fel annak szemléltetésére, hogy a likvid megtakarításnak önálló értéke van. A döntés tehát nem kizárólag arról szól, mennyi kamat takarítható meg az előtörlesztéssel, hanem arról is, mennyire marad rugalmas a család pénzügyi helyzete.
A beszélgetés végén a mesterséges intelligencia szerepe is előkerült. Deák Dorka szerint az ilyen eszközök tájékozódásra hasznosak lehetnek, de a konkrét hitelügylet eldöntéséhez nem elegendők.
Arra hívta fel a figyelmet, hogy az általános válaszok nem feltétlenül tükrözik a legfrissebb jogszabályokat, a bankok belső bírálati gyakorlatát vagy azt, hogy egy adott ügylet melyik banknál és milyen gyorsan finanszírozható.
"Óvatosságra intem az ügyfeleket mindenképpen."
A technológia segíthet a kérdések megfogalmazásában, de az egyedi kamatkéréshez, a finanszírozási terv összeállításához és a banki ügyintézéshez továbbra is szükség lehet naprakész szakértői közreműködésre.
A műsor végén Mlinárik Márton egyetlen tanácsot kért a hitelfelvétel előtt állóknak. Deák Dorka válasza nem egy konkrét bank vagy kamatszint volt, hanem a felkészülés fontossága.
"Készüljenek fel a vásárlásra, minél előbb tájékozódnak, nem baj, ha nincs meg az ingatlan."
Egy korai konzultáción van idő áttekinteni a lehetőségeket, az induló költségeket és a lehetséges buktatókat. A szakértő szerint ez nemcsak a hitelügyintézést teszi gördülékenyebbé: a felkészült vásárló az ingatlanról szóló tárgyalásokon is magabiztosabban léphet fel.
Az interjú legfontosabb tanulsága, hogy a lakáshitel költsége nem csak a bank hirdetményében szereplő kamaton múlik. Az egyedi kamatkedvezmény, az előtörlesztési feltételek, a speciális számlakonstrukciók, a lakástakarék és a későbbi hitelkiváltás együtt jelentős különbséget eredményezhetnek.
A legjobb finanszírozás azonban nem feltétlenül az, amelyik papíron a legkisebb teljes visszafizetést mutatja. A futamidőt, a havi terhelést és a megtakarítások felhasználását az ügyfél biztonságához és hosszú távú céljaihoz kell igazítani.
A GV Hitelközpont szakértői már az ingatlankeresés előtt segíthetnek felmérni a hitellehetőségeket és összehasonlítani az egyedi banki ajánlatokat.
Forrás: "Hogy fizessünk kevesebbet, ha nincs támogatott hitel?" - beszélgetés Mlinárik Mártonnal és Deák Dorkával (GV Hitelközpont).
Szerkesztői megjegyzés: A cikk a feltöltött interjú szöveges átiratából készült, nem szó szerinti leirat. Az idézetek az átirat rövid részletei; a nyilvánvaló beszédfelismerési és nyelvi hibákat helyenként javítottuk. A kamatok, banki konstrukciók és példaszámítások az interjúban bemutatott helyzetre vonatkoznak, nem aktuális ajánlatok.
Telefon: +36 20 / 474-2534
Székhely: 1094 Bp., Bokréta u. 32-36.
Iroda: 1065 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky u. 57. II. épület., 3. emelet
Copyright © GVHITEL 2016 - Minden jog fenntartva.
Minden tartalom akár csak részbeni felhasználása, kizárólag csak a GVHITEL előzetes jóváhagyásával lehetséges.
